Giới thiệu

TRANG CICILIA

Ông Trần Ngọc Duy - Phó Giám đốc, Bộ phận quản lý bất động sản Savills Hà Nội nhận định, Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp mọi hoạt động trên thị trường trở nên bài bản hơn, đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi của thị trường.

Luật Nhà ở 2023 đồng thời hỗ trợ khắc phục những hạn chế trong luật cũ, làm rõ các đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng công trình, quyền sở hữu nhà ở... Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý vận hành dự án nhà ở, Luật giúp giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và các đơn vị quản lý, quy định rõ hơn về quyền và trách nhiệm của các bên liên quan.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 tập trung vào chất lượng công trình và dịch vụ trong quá trình vận hành. Đối với chất lượng công trình, thay vì giữ cố định thời hạn sử dụng ở mức 50 năm như trước, Luật mới quy định thời gian sử dụng dự án sẽ được điều chỉnh dựa trên chất lượng thực tế của công trình, nhằm bảo trì, sửa chữa kịp thời những dự án xuống cấp.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng so với quy định năm 2014, tăng cường khung pháp lý, đảm bảo minh bạch trong quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi cư dân.

Luật mới đã bổ sung những quy định về xác định phần sở hữu chung – riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Luật bổ sung các cách xác định đối với phần sở hữu chung thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.

Việc phân tách rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban Quản trị với đơn giá phí dịch vụ, giúp cư dân hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng các khoản phí.

Luật Nhà ở được hướng dẫn bởi nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, thuê mua, bao gồm các biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe. Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của các chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng sẽ đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Bên cạnh đó, việc phân hạng nhà chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, ngăn chặn tình trạng tự phong hạng để đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý.

Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án sẽ được phân loại 1, 2, 3. Phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: Vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng.

Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung bao gồm: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh.

Ông Trần Ngọc Duy - Phó Giám đốc, Bộ phận quản lý bất động sản Savills Hà Nội cho rằng, những tác động của Luật sẽ mang tính dài hạn. Bởi thực tế, Luật này được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Khi Quốc hội thông qua thời điểm hiệu lực của Luật, chưa có nhiều văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể. Đơn cử, có nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở mới được công bố ngày 24.7.2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD ban hành ngày 31.7.2024.